Что нужно учитывать при покупке-продаже паев?

В соответствии с Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения» от 31.03.2020 №552-IX (далее — Закон) были внесены изменения в законодательные акты Украины, в частности в Земельный кодекс Украины (далее — ЗКУ ). Закон вступает в силу с 1 июля 2021, после чего можно оформлять куплю-продажу пая. Согласно статье 130 ЗКУ, приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения могут а) граждане Украины; б) юридические лица Украины, созданы и зарегистрированы по законодательству Украины, участниками (акционерами, членами) которых являются только граждане Украины и / или государство, и / или территориальные общины; в) территориальные общины; г) государство.

Кроме этого, право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения может также приобретаться банками только в порядке обращения взыскания на них как на предмет залога. Такие земельные участки должны быть отчуждены банками на земельных торгах в течение двух лет со дня приобретения права собственности. Расчеты, связанные с уплатой цены земельных участков сельскохозяйственного назначения по гражданскоправовым соглашениями, производятся в безналичной форме.

Не допускается приобретение права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения по возмездным договорам при отсутствии у приобретателя права собственности документов, подтверждающих источники происхождения средств или других активов, в результате которых приобретается такое право.

Продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности запрещается.

Согласно статье 131 ЗКУ, заключения гражданско-правовых соглашений, предусматривающих переход права собственности на земельные участки, а также приобретения права собственности на земельные участки по таким сделкам осуществляются в соответствии с Гражданским кодексом Украины с учетом требований настоящего кодекса. Купля-продажа земельного участка осуществляется с соблюдением преимущественного права на ее приобретение. Преимущественное право на приобретение земельного участка может быть передано его субъектом другому лицу, о чем такой субъект должен письменно уведомить собственника земельного участка.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, владелец земли сельскохозяйственного назначения вправе распоряжаться своей частной собственностью по своему усмотрению, однако большинство таких земель находится в долгосрочной аренде, поэтому придется решать вопрос о расторжении данного договора аренды или в других способ решать вопрос о прекращении данных договорных отношений.

С 1 июля 2021 владельцы паев смогут продать свою землю исключительно физическому лицу, являющемуся гражданином Украины, но до 1 января 2024 будут действовать ограничения, общая площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности гражданина Украины не может превышать ста гектаров.

Следует заметить, что первоочередное право выкупа паев имеет именно тот, кто его арендует, однако украинские юридические лица, в том числе и предприятия, арендующие пай у физического лица, который хочет его продать, смогут покупать землю только с 1 января 2024 и максимум 10 тысяч гектаров в одни руки.

Запрещаются отчуждения земельных долей (паев), земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, отчуждение и изменение целевого назначения земельных участков сельскохозяйственного назначения частной собственности, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев), расположенных на временно оккупированных территориях в Донецкой и Луганской областях, Автономной Республики Крым и города Севастополя, кроме передачи их по наследству. Соглашения (в том числе доверенности), заключенные во время действия запрета на куплю-продажу или отчуждение другим способом земельных участков и земельных долей (паев), определенных этим пунктом, в части их купли-продажи и отчуждения иным способом, а так же в части передачи прав на отчуждение этих земельных участков и земельных долей (паев) на будущее, являются недействительными с момента их заключения (удостоверение).

Иностранцам, лицам без гражданства и юридическим лицам запрещено приобретать доли в уставном (складочном) капитале, акции, паи, членство в юридических лицах (кроме как в уставном (складочном) капитале банков), которые являются владельцами земель сельскохозяйственного назначения. Этот абзац теряет силу при условии и со дня одобрения на референдуме решения, определенного абзацем восьмым этой части.

Приобретение права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения юридическими лицами, созданными и зарегистрированными по законодательству Украины, участниками (учредителями) или конечными бенефициарными владельцами которых являются лица, не являющиеся гражданами Украины, может осуществляться со дня при условии принятия такого решения на референдуме.

При любых условиях, в том числе в случае одобрения на референдуме решения, определенного абзацем восьмым настоящего пункта, запрещается приобретения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения:

1. юридическими лицами, участниками (акционерами, членами) или конечными бенефициарными владельцами которых являются лица, не являющиеся гражданами Украины — на земельные участки сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, земельные участки сельскохозяйственного назначения, выделенные в натуре (на местности) владельцам земельных долей ( паев), которые расположены ближе 50 километров от государственной границы Украины (кроме государственной границы Украины, который проходит по морю);
2. юридическими лицами, участниками (акционерами, членами) или конечными бенефициарными владельцами которых являются граждане государства, признанного Украины государством-агрессором или государством-оккупантом;
3. лицам, принадлежащим или принадлежали к террористическим организациям;
4. юридическими лицами, участниками (акционерами, членами) или конечными бенефициарными владельцами которых являются иностранные государства;
5. юридическими лицами, в которых невозможно установить конечного бенефициарного владельца;
6. юридическими лицами, конечные бенефициарные владельцы которых зарегистрированы в оффшорных зонах, отнесенных в перечень оффшорных зон, утвержденного Кабинетом Министров Украины;
7. физическими и юридическими лицами, в отношении которых применены специальные экономические и другие ограничительные меры (санкции) в соответствии с Законом Украины «О санкциях» в виде запрета на заключение сделок по приобретению в собственность земельных участков, а также связанными с ними лицами;
8. юридическими лицами, созданными согласно законодательству Украины, находящихся под контролем физических и юридических лиц, зарегистрированных в государствах, включенных Международной группой по противодействию отмыванию грязных денег (FATF) в список государств, не сотрудничающих в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным методом.

Нарушение требований частей первой и второй настоящей статьи является основанием для признания сделки, по которым приобретается право собственности на земельный участок, недействительным, а также для конфискации земельного участка. Порядок осуществления проверки соответствия приобретателя или владельца земельного участка сельскохозяйственного назначения требованиям, определенным этой статьей, утверждается Кабинетом Министров Украины.

Получить консультацию специалиста:
+38 (067) 124-12-12
+38 (093) 963-12-12
+38 (0432) 611-577